Кризис застал Брянск на выходе из депрессии

Когда девелоперы приступили к освоению городов-полумилионников, Брянск оказался обойденным их вниманием. Об экономической ситуации в регионе и возможностях развития рынка торговой недвижимости Брянска рассказывает президент компании Roseli Land Development Роман Липецкий.

В чем привлекательность Брянска для потенциальных инвесторов и ритейлеров?

Интерес к этому городу у инвесторов в первую очередь связан с тем, что рынок здесь пока не развит, целые сегменты ритейла до сих пор не заняты. Кто первый сюда войдет, тот и получит максимальные дивиденды. Сейчас все города-миллионники уже забиты, там снижается доходность, а в города с населением около полумиллиона только пошли девелоперские компании.

Численность населения Брянска предполагает потенциально большую емкость рынка ритейла. Привлекательным для инвесторов и ритейлеров может быть и достаточно высокий уровень заработной платы жителей города.

Очень интересен Брянск с точки зрения городской застройки. Каждый из четырех районов — Бежицкий, Советский. Фокинский и Володарский — не имеет границ с соседними и обладает всеми атрибутами самостоятельного города: собственные центр и рынок, торговые улицы, парки и рекреационные зоны. Несмотря на то, что в городе хорошо развито транспортное сообщение, очевиден минус такой планировки — повышенные расходы сетевых ритейлеров на логистику.

Брянск находится практически посередине между Москвой, Киевом и Минском, и с развитием автобанов будет расти интерес к использованию потенциала города. Так, в результате реализации Межправительственного соглашения о реконструкции автомобильной дороги Москва — Киев грузопоток, проходящий по территории региона, должен увеличиться вдвое.

Подавляющая часть промышленного производства области сосредоточена в Брянске. Здесь расположены такие крупные предприятия, как Брянский машиностроительный завод, Бежицкий сталелитейный завод, Магистральный нефтепровод «Дружба», Брянский автомобильный завод, Брянский камвольный комбинат, фабрика «Брянконфи». Однако, скромные объемы производства промышленной продукции являются прямым следствием структуры экономики города, основу которой в советское время составляли крупные предприятия военно-промышленного комплекса и предприятия, обслуживающие потребности отечественных сырьевых монополий.

Повлияла ли на экономическую ситуацию в регионе авария на Чернобыльской АЭС?

Безусловно, одной из главных причин слабого развития экономики региона являются и последствия аварии на Чернобыльской АЭС, сформировавшие в общественном сознании образ Брянской области как депрессивного региона, подвергшегося радиоактивному заражению. В настоящее время уровень радиации здесь снизился более чем в 2 раза, в большинстве мест достигнув естественных фоновых значений, но стереотипы в отношении региона оказались живучими.

Местные власти способствуют привлечению инвесторов в Брянск?

Они практически не оказывают заметного влияния на экономику города и области, больше занимаясь решением текущих проблем и популистскими социальными проектами. Классический пример отношения к иностранным инвестициям — отказ экс-губернатора по «идеологическим» соображениям компании «Кока-Кола» в праве на строительство в Брянске завода по розливу газированных напитков, который немедленно разместили у себя власти Орловской области.

Результатом отсутствия осмысленной экономической политики является более чем скромный размер иностранных инвестиций, привлеченных в регион. Для Брянской области это один из худших показателей в ЦФО. Недостаточен и размер инвестиций в основной капитал предприятий региона.

Слабую активность властей отчасти компенсирует активность частных инвесторов. Примером может служить строительство в Брянске местной компанией «Мелькрукк» первого в регионе логистического центра класса «А», позволяющего на территории в 22 тыс.кв.м разместить до 18 тыс. палетомест. Как это часто бывает в других регионах России, здесь областное правительство «не дружит» с местной администрацией. Из-за этого сложно привлекать инвестиции в недвижимость — все согласования в местной администрации проходят очень долго. Но, тем не менее, если эти вопросы решатся, то в регион буквально хлынут инвестиции.

Как в целом можно охарактеризовать нынешнюю ситуацию на рынке торговой недвижимости Брянска?

Рынок торговой недвижимости находится в стадии становления. Жители Брянска отдают явное предпочтение крупным дискаунтерам, при наличии такого магазина в своем районе игнорируют мелкие магазины, расположенные в пределах шаговой доступности, и начинают постепенно переориентироваться с рыночной торговли на более цивилизованную.

Торговля продуктами питания стала наиболее конкурентным сегментом торговли после прихода сюда крупных сетевых игроков, обладающих серьезными ресурсами.

В Брянске довольно маленький процент магазинов непродовольственных товаров. По моему мнению, этот сегмент является весьма привлекательным для возможной экспансии.

Число сетевых магазинов растет как за счет местных ритейлеров, так и за счет сетевиков из других регионов. Наряду с ними в городе остаются несколько супермаркетов, не являющихся сетевыми, которые можно считать потенциальными объектами для их покупки и поглощения. Торговые улицы уже сформировались – квартиры первых этажей торговых улиц на 90% переведены в нежилой фонд под объекты торговли и общественного питания.

В целом качественных площадей не хватает. Во все крупные ТЦ солидная очередь арендаторов, которая не сокращается. Кроме того, в микрорайонах массовой застройки наблюдается явный дефицит торговых площадей.

Насколько сильна конкуренция на рынке торговой недвижимости Брянска?

Характерное отличие конкурентной среды в Брянске — это широкое использование административного ресурса при решении хозяйственных споров. Таким образом активы Брянска оказались под контролем группы местных предпринимателей, которые энергично пытаются перераспределить их в свою пользу. Эти силы стремятся блокировать появление сильных конкурентов. Например, власти, руководствуясь формальными основаниями и вопреки воле областной администрации, фактически блокировали строительство гипермаркета «Рамстор» при наличии у турецкой компании в собственности земельного участка.

Администрация области заинтересована в привлечении инвесторов, но старается соблюдать баланс интересов местных предпринимателей и «чужаков». Несмотря на все сложности, такие игроки, как «Магнит», «Копейка», вошли на брянский рынок путем приобретения активов у физических и юридических лиц. Что касается особенностей конкуренции на брянском рынке ритейла, то она носит ярко выраженный ценовой характер. В этом случае преимущество получают сетевые игроки, обладающие более солидными финансовыми ресурсами.

Есть ли в городе современные качественные и концептуальные ТЦ?

К сожалению, в Брянске таких ТЦ нет. Из-за дефицита торговых площадей у владельцев ТЦ отсутствует мотивация в их создании, поскольку их торговые площади в любом случае будут сданы в аренду. Многие из них не отличаются от предприятий советского образца и, естественно, не отвечают современным требованиям. Цивилизованные торговые объекты в городе — это. пожалуй, только гипермаркет «2x2» (16 тыс.кв.м.), «Линия» корпорации «Гринн» и недавно открывшийся в Бежицком районе гипермаркет «Магнит» сетевого ритейлера компании «Тандер».

А как обстоит дело с общественным питанием?

Оно очень слабо развито — практически нет сетей, только местные операторы. Число предприятий общественного питания в городе по сравнению с советским временем уменьшилось, некоторые были перепрофилированы в ТЦ (ресторан «Дубрава»). В городе всего две точки быстрого питания: «Экспресс-фуд» в Советском и «Хрустик» в Бежицком районе. Они пользуются большой популярностью у молодежи города.

В крупных ТЦ (Центральный универмаг, Бежицкий универмаг, гипермаркет «2x2») работают точки общественного питания, но они небрендовые и дорогие. А действуют лишь постольку, поскольку СНиПы обязывают владельцев ТЦ иметь их в крупных торговых центрах. С учетом стремительного роста покупательной способности населения можно предположить, что на успех в городе могут рассчитывать предприятия общественного питания практически любого формата.

Чем представлены развлечения в городе и насколько насыщен рынок?

Этот рынок практически не развит, доминируют ночные клубы, наиболее известными из которых являются «Навигатор» и «Фортуна». Они располагаются в кинозалах, из которых сегодня по прямому назначению используется лишь двухзальный кинотеатр «Родина» (Советский район) и отчасти залы кинотеатра «Победа». Семейный отдых в городе не представлен. Популярным местом отдыха жителей являются боулинги — их в Брянске четыре.

Каковы Ваши прогнозы развития торговой недвижимости в Брянске?

Бездействие властей в привлечении инвестиций является основной причиной отсталости региона. Если будет сформирована внятная инвестиционная политика и начнется проведение тендеров, то инвестиции в регион пойдут. Мы уже давно работаем в Брянске и можем отметить положительные изменения в этом направлении.

Сейчас многие игроки рынка присмотрелись к Брянску, он стал интересным для ритейлеров и консервативных западных сетей DIY. К сожалению, мировой финансовый кризис внес коррективы и во многом застопорил набиравшую обороты девелоперскую активность в регионе.

БРЯНСК.RU

---

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: •  «ТС Девелопмент» представила проект ТРЦ в Брянске •  Группа "РТМ" приостанавливает строительство торгово-развлекательного центра в Брянске

---

Два тунеядца напали на пенсионера в подъезде его домаВ Брянской области катастрофически не хватает рабочих рукАвтоинспекторы просят брянцев жаловаться на плохие дорогиНе забудем! Не простим!Главой Стародубского района избран Владимир КовалевНа ярмарках выходного дня брянцы расхватали картофельБрянская красавица и ее жених предстали перед судомБрянские любители роскошных авто заплатят 17 миллионов рублейНа выборах губернатора Брянской области победил БогомазВ Советском районе Брянска запланирован ремонт дворовСражаться за губернаторское кресло продолжат три кандидатаРоскомнадзор начал охоту на мат в СМИДенину предъявлено обвинение в злоупотреблении полномочиями