Передел рынка недвижимости

Данность такова: банки отказались кредитовать новостройки и фактически свернули ипотечные программы, строители замораживают проекты, хотя не признают этого официально, а граждан волнует один вопрос - продавать или покупать или не делать ни того, ни другого. Теперь от того, как поведет себя государство и каким образом будет или не будет оказана финансовая помощь строительным компаниям, зависит решение одиозного «квартирного вопроса».

Акции большинства девелоперских компаний упали за сентябрь до 70%. Причины тому - переоценка портфелей проектов в долгосрочной перспективе и большие долги в краткосрочной перспективе.

«Если раньше стройкомпании приобретали активы, открывали новые проекты за счет средств, занятых на международных рынках, и могли всегда перекредитоваться, то сейчас деньги никто не дает», - говорит газете Взгляд генеральный директор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян.

«От того, приобретет девелопер или потеряет кредит доверия, как со стороны государства и инвесторов, так и конечных покупателей, зависит не только его собственный бизнес, но и наши возможности приобрести жилье в ближайшей перспективе», - отмечает директор инвестиционной компании «HPP- Group» Мария Семенович.

В этой связи на девелоперском рынке может произойти естественный отбор в пользу самых сильных застройщиков. Или, как также возможный вариант, в пользу «особо приближенных». Очевидно, что мелкие и средние девелоперы, которые строили бизнес за счет заемных средств, не привлекая собственный капитал, окажутся банкротами и уйдут со сцены. По некоторым оценкам экспертов, выживут не более 40% игроков рынка.

В качестве возможных «новичков» все чаще называют инвесторов из Кореи, Китая и Индии, которые уже активно зондируют рынки недвижимости в российских регионах.

«Сегодня цены демонстрируют стабильность, но – на фоне резкого сокращения сделок купли-продажи. Выжидательная позиция может продержаться несколько месяцев, но в этом случае на пустой от покупателей рынок будут выброшены так называемые инвестиционные квартиры, что спровоцирует снижение цен», - сказала газете Взгляд Мария Семенович.

С другой стороны, столичный рынок очень неоднороден, а многие эксперты вообще не считают его рынком, а разделяют по категориям – новостройки и так называемая «вторичка».

Все новостройки, включая Подмосковье, поделены между десятком крупных одевелоперов, к примеру Дон-Строй, Интеко, ПИК, Группа ЛСР, Система Галс, ОПИН. Есть с десяток компаний поменьше, с долей примерно в 8-10% на всех от общего объема рынка.

Последние год-два все большая доля рынка приходится на строительство социального жилья. Всего в 2008 году в Москве планировалось построить около 4 млн. кв.метров: 1,5 млн. за счет городского бюджета и около 1 млн кв. метров столичные власти должны были получить от девелоперов в качестве доли города. Итого, это больше чем половина всего строящегося жилья.

За девять месяцев этого года, как заявил первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, было построено всего 2 млн кв. м жилья. Примерно 65% из них пойдет на социальные программы. Часть жилья еще будет введена в конце года, но крайне незначительная.

Социальные квартиры и сокращение очередей – это очень хорошо, никто не спорит. Но на рынок вводится очень мало другого жилья, а за счет дефицита, в чем-то искусственного, и растут цены. «В сегодняшней ситуации ни застройщикам, ни столичным властям невыгодно вводить все объемы. Таким образом поддерживаются высокие цены на недвижимость, удерживая рынок от обвала. Плюс к тому – остается определенная «жилищная заначка» на «черный день», - заявил газете Взгляд директор строительной компании «О.С.Г.» Леонид Кудряшев.

Но, в любой кризисной ситуации были и будут победители и побежденные. Причем, без разницы – будут цены расти или падать. Например, в Москве есть только один сильный игрок, который может извлечь значительную пользу для себя ( или «своих» строительных компаний ) в случае падения цен на рынке. Этот игрок – столичное правительство.

Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» утверждают, что если только власти города объявят о снижении цен, рынок рухнет из-за банкротства конкурентов, тех, кто еще пытается выстоять и сохранить независимость. Останутся лишь те, у кого будут дополнительные преференции – налоговые, земельные, банковские и так далее.

С другой стороны, передел рынка не решит главной проблемы – достижения баланса спроса и предложения, в результате которого и формируются нормальные, рыночные цены. «Через пару лет, когда на рынок должны будут быть выведены нереализованные в нынешнем году строительные объемы, их просто не окажется, и катастрофическая нехватка предложения взвинтит цены», - говорит Агван Микаелян.

Сегодня на рынке вторичного жилья Москвы преобладают нервозные настроения. Наиболее эмоциональные спешат избавиться от лишних «квадратов», но таких на рынке сейчас крайне мало и «погоду они не делают». Спрос остается низким — немногие платежеспособные покупатели ждут будущего снижения цен.

«Замораживания или обрушения рынка никто не ожидает. На вторичном рынке большая часть операций, более 60%, приходится на альтернативные сделки, в которых деньги практически не участвуют», - говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. – К тому же, за исключением явно переоцененного сегмента элитного жилья, вся остальная «вторичка» характеризуется зафиксированными ценами и стабильным спросом».

Сегодня, как и 10 лет назад, когда случился дефолт, рынок жилья находится в ожидании коррекции, демонстрируя стабильность просто в силу своей инертности. Опыт показывает, что финансовые потрясения неизбежно приводят к снижение цен на недвижимость. Периода выхода из кризиса, в зависимости от его тяжести, продолжается не более полутора лет, а затем рост быстро наверстывает упущенное.

К примеру, если сравнивать 1998 год и нынешний, то те, кто приобрел квартиру в период дефолта, уже через два года получил двойную прибыль и еще раз удвоил через пять лет.

БРЯНСК.RU

Источник: Взгляд

---

Два тунеядца напали на пенсионера в подъезде его домаВ Брянской области катастрофически не хватает рабочих рукАвтоинспекторы просят брянцев жаловаться на плохие дорогиНе забудем! Не простим!Главой Стародубского района избран Владимир КовалевНа ярмарках выходного дня брянцы расхватали картофельБрянская красавица и ее жених предстали перед судомБрянские любители роскошных авто заплатят 17 миллионов рублейНа выборах губернатора Брянской области победил БогомазВ Советском районе Брянска запланирован ремонт дворовСражаться за губернаторское кресло продолжат три кандидатаРоскомнадзор начал охоту на мат в СМИДенину предъявлено обвинение в злоупотреблении полномочиями