Мировой кризис Москве не грозит

Способен ли дошедший до России кризис ликвидности банков сократить инвестиционную активность в сфере девелопмента, есть ли причины для паники и что будет с ценами на жилье – этими вопросами сейчас озадачены все аналитики рынка. Если попытаться свести их высказывания к единому знаменателю, то получится следующее – о взрыве «пузыря недвижимости» говорят уже не первый год, а «воз и ныне там». И теперь обрушить цены на жилье не удастся.

За 10 лет рынок недвижимости пережил два кризиса – в 1998 году и в 2004-ом, когда разом банкротами объявили себя несколько десятков банков. Причем, цены на жилье упали только в первом случае – на 25-30% - но уже через полгода показали уверенный рост, который и продолжался все это время.

Однако, некоторые эксперты считают, что сегодняшняя ситуация выглядит серьезнее. Одни западные аналитики советуют своим инвесторам избавляться от недвижимых активов в России, другие наоборот призывают вкладываться. Рейтинговое агентство Fitch Ratings считает, что именно российские застройщики в наибольшей степени попадут под удар. Со своей стороны, The Wall Street Journal предполагает, что «кризис уже поразил российский рынок недвижимости, и в ближайшие месяцы можно ожидать поглощений мелких девелоперских структур крупными» и коррекции цен на 10-15%.

Если говорить о сложностях девелоперских компаний, то касаются они исключительно дефицита финансов, т.е. речь идет о тех структурах, которые всегда строили на заимствованные деньги. «Зависимые застройщики отдают себе отчет в том, что сейчас банкиры будут «снимать с них стружку» и пытаться «подмять» под себя девелоперские компании за счет повышения кредитных ставок с привычных 8-9% до 16-18%», - говорит аналитик «Союз Брокер-Сервис» Алла Ицкаева.

«В этом есть огромный «плюс» - выживут сильнейшие, т.е. те, кто способен строить быстро и качественно», - считает Анатолий Сургачев, эксперт консалтинговой компании «Сургачев и партнеры». - С рынка уйдут спекулянты и бракоделы, за счет которых во многом и обеспечивался «пузырь» неадекватных цен на жилье».

Конечно, не только у «бракоделов» проблемы с ликвидностью. Но, судя по тому, что некоторые крупные девелоперские компании – Миракс, «Система-Галс», «Строймонтаж», «Главмосстрой» - уже объявили о приостановке многих своих проектов, но не собираются их продавать, можно сделать вывод о том, что рынок недвижимости занял позицию выжидания.

С другой стороны, многие другие компании не делают громких официальных заявлений, а просто по-тихому избавляются от неподъемных проектов или продают их доли. Опять же – доли, а не проекты и сами компании целиком. «В стране достаточно мощных финансовых структур, которые с удовольствием вложатся в бизнес, который в нашей стране просто обречен на прибыль», - считает Алла Ицкаева.

По мнению аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости», застройщики сами загнали себя в ту ценовую нишу, которая сделала нереальным приобретение жилья даже с помощью ипотеки. Ждать девелоперам помощи от государства – это все равно что строить замки, но не из бетона и стекла, а из воздуха.

С третьей стороны, финансовый кризис никак не сказался на девелоперских проектах городского правительства, о чем сообщил сегодня на открытии в Мюнхене выставке недвижимости «Экспо Реал» мэр Москвы Юрий Лужков. Бюджет столицы остается профицитным и деньги на жилищное строительство в объеме 1,84 млн. кв. м у города есть.

Более того, эксперты рынка считают, что кризис даже поможет московским властям быстрее рассчитаться с очередниками - городские власти будут выкупать квартиры у девелоперов, чему последние усиленно сопротивлялись. Более того, на фоне быстрорастущих цен многие старались придерживать жилье, чтобы со временем заработать на нем еще больше. Сегодня многие застройщики будут с удовольствием продавать квартиры по «разумным ценам».

На днях рейтинговое агентство Fitch объявило, что некоторые московские девелоперы имеют высокую краткосрочную задолженность на конец года. В условиях глобального дефицита ликвидности перекредитоваться в банках у них не получится. Но долговую нагрузку можно снизить за счет продаж жилой недвижимости и земельных участков, что, в свою очередь, поможет ускорить выполнение городом социальных задач. По данным источника газеты Взгляд в правительстве Москвы, на выкуп жилья у застройщиков власти до конца года готовы потратить 2 млрд. долларов.

«Появление на рынке новых объемов жилья несопоставимо со спросом, объемы строительства недостаточны, а значит, затяжного падения цен ожидать не приходится – этот постулат и следует рассматривать в качестве главного и определяющего для перспектив рынка недвижимости в целом», - говорит исполнительный директор стройкомпании «О.С.Г.» Леонид Парыванов.

Это подтверждает и статистика, приведенная первым заместителем мэра столицы Юрием Росляком: за девять месяцев текущего года было введено всего два миллиона кв. метров. В прошлом году за тот же период эта цифра составляла 3,6 млн. кв. метров. В дополнение к сокращению общего объема строительства почти на 45 процентов, доля коммерческого жилья упала с 50 до 35 процентов. То есть на первичный рынок поступает на 60% меньше новых квартир, чем в прошлом году.

Отсюда вывод – паниковать и избавляться от недвижимости не стоит, и серьезного обвала цен не предвидится по причине недостаточности предложения.

Еще одним аргументом в пользу этого тезиса могут служить данные корпорации «Инком»: в сентябре цены на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы демонстрировали стабильность – 1% в «плюс» или «минус» в зависимости от категории жилья. Дешевле стали только монолитные дома, подорожали «сталинские», а панель сохранила свои позиции.

Средняя стоимость квадратного метра в столице составляет сегодня 8,3 тысяч долларов или 208,6 тысяч рублей. Анализ показывает, что доля сделок «с дисконтом» является постоянной с начала лета, а средний размер скидки в сентябре составил 3% , что также можно считать подтверждением стабильности рынка.

И последнее – соглашаясь с тем, что отдельные строительные компании испытывают дефицит свободных средств и замораживают свои объекты, аналитики рынка считают, что покупателям жилья особо рассчитывать на дисконт не стоит, так как банки, выкупающие у девелоперов свободные метры, все равно будут продавать их по рыночным ценам.

БРЯНСК.RU

Источник: Взгляд

---

Два тунеядца напали на пенсионера в подъезде его домаВ Брянской области катастрофически не хватает рабочих рукАвтоинспекторы просят брянцев жаловаться на плохие дорогиНе забудем! Не простим!Главой Стародубского района избран Владимир КовалевНа ярмарках выходного дня брянцы расхватали картофельБрянская красавица и ее жених предстали перед судомБрянские любители роскошных авто заплатят 17 миллионов рублейНа выборах губернатора Брянской области победил БогомазВ Советском районе Брянска запланирован ремонт дворовСражаться за губернаторское кресло продолжат три кандидатаРоскомнадзор начал охоту на мат в СМИДенину предъявлено обвинение в злоупотреблении полномочиями