Лужков открывает аукцион

Столичные власти объявили о проведении открытых аукционов по выкупу 95 тысяч квадратных метров жилплощади у частных застройщиков. После долгих консультаций названа стартовая цена за квадратный метр - 88 тысяч рублей. Согласно сообщениям Тендерного комитета, планируется приобрести жилье эконом-класса на окраинах города по всем направлениям, за исключением юга и юга-запада столицы. Наибольшее количество квартир будет закупаться в Хорошевском районе, Солнцево, Строгино, Кожухове и Ховрине.


Помимо необходимых объемов выкупа, Москва установила общую стартовую цену за весь объем жилья - более 8 млрд. рублей. Всего еще до конца года московские власти до конца года планируют выкупить у застройщиков «дьявольское» число квадратных метров в Подмосковье - 666 тысяч метров. Здесь стартовая цена за «квадрат» заявлена властями в 59 тыс. 100 рублей.

По информации газеты ВЗГЛЯД, аукционы по выкупу жилья как в Подмосковье, так и в Москве состоятся после 10 декабря. Интрига состоит в том, что пока неясно, у кого именно из застройщиков собирается выкупать квартиры мэрия. Ни у одного из крупных девелоперов, с которыми должны были быть заключены договора купли-продажи жилья, таких, как группа «ПИК», «Главстрой», СУ-155, в названных районах Москвы своих стройплощадок нет.

Напомним, что московское правительство в четверг в срочном порядке отозвало уже подписанные госконтракты по долевому участию в финансировании за счет средств города «в связи с нарушениями, допущенными государственным заказчиком и уполномоченным органом при организации и проведении открытых конкурсов».

Речь идет о конкурсах, который в октябре были выиграны несколькими московскими компаниями, среди которых «ПИК», «Главстрой» и СУ-155. Мэрия в ответ на многочисленные материалы в прессе по процедуре проведения этих тендеров неоднократно заявляла, что никаких нарушений не было и все нормы и законы соблюдались в полном объеме. Тогда власти Москвы были согласны с ценой в 80 тыс. рублей за метр.

В начале ноября ситуация менялась несколько раз: сначала Юрий Лужков потребовал у застройщиков дисконт в 12%, затем в 17%, а в четверг и вовсе признал итоги торгов недействительными.

Надо отметить, что по новым «правилам игры» аукционы пройдут по принципу «понижающей ставки», то есть выиграет тот, кто предложит в результате торгов наименьшую цену. Источник газеты ВЗГЛЯД в столичной администрации сообщил на правах анонимности, что власти не исключают возможности приобретения жилья у девелоперов по цене в 40-45 тысяч рублей за «квадрат». Чиновник отметил, что город будет сотрудничать с теми компаниями, которые предложат наименьшие цены, и смогут в условиях финансовой нестабильности работать для себя с минимальной рентабельностью.

Согласно официальной статистике, объем построенного в Москве в 2008 году жилья, с учетом социального, должен составить 3–3,5 млн квадратных метров, хотя в конце 2007 года мэрия рапортовала о намерении сдать 5 млн. В реальности будет введено не более 2,5 млн.Таковы прогнозы у Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы.Таким образом, "дьявольские 666 тысяч метров" - это почти четвертая часть всей "социалки" за год.

Мнения застройщиков, с которыми удалось переговорить газете ВЗГЛЯД в отношении ценовой политики столичной администрации, расходятся.
В частности, президент корпорации «Главстрой» Артур Маркарян назвал цену в 40-45 тысяч рублей за метр «несерьезной», говоря о сопоставимости этой суммы с себестоимостью строительства этого самого метра.

«Наверное, мэр Москвы решил, что если цены на тот же цемент снизились на 8-10% и в стране кризис, а у девелоперов – финансовый коллапс, то можно назначить цену и метру, - сказал газете ВЗГЛЯД директор стройкомпании «О.С.К.» Леонид Кудрявцев. – Логика проста: застройщикам необходимо сбыть оптом построенное жилье и они пойдут на любые уступки и любой дисконт. Но, давайте не будем забывать, что город выкупает жилье не для перепродажи, а на социальные нужды. То есть покупает то, что не может или не хочет строить сам в нужном количестве. Значит, если строители откажут мэру, то что будет с обязательствами Москвы перед очередниками и кто им объяснит, что им надо постоять в очереди лишний год-другой?»

Так называемая маржа застройщика – это «терра инкогнита» этого бизнеса и «тайна за семью печатями». В отношении того, сколько в реальности стоит метр, гадают все – и те, кто имеет отношение к строительству, и те, кто только «что-то слышал». Известны разрозненные факты, например, что доля стройматериалов составляет не более 10% цены, рабочая сила – 8-10%, подключение к «сетям» - 20%, площадка – 20-25%, согласование – около 30%.

То есть так называемая «коррупционная составляющая» оценивается самими застройщиками примерно в 50% от стоимости проекта. По расчетам газеты ВЗГЛЯД на основе конфиденциальной информации от самих строителей, себестоимость строительства «панели» в Москве до экономического кризиса не превышала 1,2-1,5 тыс. долларов или 36 тыс. рублей за метр. Некоторые называли и цену в 800-900 долларов.

В сегодняшних условиях эту цифру вычислить сложно, так как она постоянно меняется из-за скачков в стоимости рабочей силы и стройматериалов и роста инфляции.

Если считать заявленную мэрией цену «квадрата» более или менее адекватной рынку, то стоит признать и то, что правительство Москвы снова демонстрирует чудеса альтруизма, предлагая девелоперам выкуп их самого дешевого жилья за 88 тысяч рублей или 3100-3200 долларов за «квадрат». То есть, мэрия переплатит более чем в два раза, если исходить из себестоимости, обеспечив застройщикам прибыль в 200%.

«Федеральное правительство и столичная мэрия обещали выкупать социальное жилье по рыночным ценам, - заявил газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании «Экспертиза-Сервис-ПРО» Артем Ильин. – Они выкупают, играя на понижающих ставках. Другое дело, что никто никогда не узнает, с какого «потолка» была взята исходная цифра и почему именно она. Важнее другое – не разорить строителей, сохранить рабочие места и сделать задел на будущее. В противном случае, мы опять получим все тот же «пузырь недвижимости» с теми же правилами игры, игроками и коррупцией, за счет которой он постоянно раздувается».

По данным адресной инвестиционной программы на 2009 год, власти Москвы направят на строительство и приобретение 2,25 млн. квадратных метров социального жилья более 4,5 млрд.долларов.

Не отстает от Москвы и Санкт-Петербург, власти которого установили цену выкупа квадратного метра в 47 тысяч рублей, что, по мнению девелоперов, на 40-50% ниже рынка. По мнению представителей «Эталон-ЛенСпецСМУ», «эта ценовая политика ведет строителей к дефолту. По мнению руководителей этого холдинга, в настоящее время привлекательной и эффективной мерой поддержки девелоперов со стороны властей будет цена, на 5% превышающая рыночную стоимость квартир.
В пятницу правительство Москвы сообщило, что намерено выкупать у девелоперов офисные площади по их себестоимости, примерно по 60 тысяч рублей за метр, причем, данная инициатива считается мэрией поддержкой малого бизнеса.
Чиновники уверены, что девелоперы в условиях кризиса с охотой примут предложение, хотя некоторые представители малого бизнеса заявили газете ВЗГЛЯД, что офисные помещения – это сейчас «последнее, в чем они нуждаются», так как даже по «спецценам» аренда в Москве и так запредельная.
Как бы то ни было, но столичное правительство предполагает выделение из своего бюджета 300 млн. рублей на приобретение объектов недвижимости площадью до 10 тысяч квадратных метров в черте города и создания на их основе бизнес-инкубаторов.
Может быть, в них будут рождены революционные идеи и найдена панацея от кризисов в будущем. Что касается сегодняшнего непростого времени, то в сложившейся ситуации девелоперам остается всего два пути. Первый – это самим добровольно и радикально снизить цены. Это уже началось и скидки в 20-25% уже не новость дня, хотя реклама лукаво умалчивает о том, что этот дисконт будет при условии 100% оплаты квартиры.
Второй путь – это квазикредиты. Они требуют внесения 30-50% стоимости квартиры, а остальная сумма выплачивается ежемесячно с процентами, как в банке. Но если банк под свои деньги берет в залог недвижимость, то девелопер не рискует ничем, так недвижимость остается в его собственности. Плюс к тому, он еще накручивает проценты на деньги, которые на самом деле не давал.
Появились сейчас и предложения беспроцентных рассрочек. Схема идеальна, но если бы речь шла о готовом жилье. С недостроем риски остаться ни с чем сохраняются в полном объеме.
Таким образом, в отношении строящегося идеален для дольщика только предписанный им 214-й закон. Но его девелоперы не предлагает, а обходят стороной. Наверное, не просто так.
Есть и еще одно обстоятельство: масштабное снижение цен на рынке жилья – это уже общий кризис, в условиях которого доступность жилья не повышается. Более того, падает инвестиционная привлекательность отрасли и жилищное строительство замораживается. В итоге просто нечего будет покупать.

БРЯНСК.RU

Источник: Взгляд

---

Два тунеядца напали на пенсионера в подъезде его домаВ Брянской области катастрофически не хватает рабочих рукАвтоинспекторы просят брянцев жаловаться на плохие дорогиНе забудем! Не простим!Главой Стародубского района избран Владимир КовалевНа ярмарках выходного дня брянцы расхватали картофельБрянская красавица и ее жених предстали перед судомБрянские любители роскошных авто заплатят 17 миллионов рублейНа выборах губернатора Брянской области победил БогомазВ Советском районе Брянска запланирован ремонт дворовСражаться за губернаторское кресло продолжат три кандидатаРоскомнадзор начал охоту на мат в СМИДенину предъявлено обвинение в злоупотреблении полномочиями