Купить нельзя продать

Финансовый кризис поставил многих россиян перед выбором способа сохранения накоплений: покупать экзотические валюты, золото-бриллианты, акции или отдать предпочтение надежному матрасу… Сегодня преобладают эмоциональные настроения, которые выливаются в поиск альтернативных источников вложения средств, например, в произведения искусства или монеты. Но по данным ВЦИОМ, более половины россиян предпочли бы недвижимости, если бы на нее были деньги.

Ликвидность вложений в квадратные метры имеет опыт кризиса 98-го года, когда фондовый рынок обрушился в 40 раз, а недвижимость «просела» всего в полтора раза. Это позволило получить немалые доходы тем, кто покупал на понижении и – выиграл: за 10 лет недвижимость выросла в цене минимум в 5 раз.

В ближайшее время – два-три месяца - цены действительно могут упасть, в особенности, если кризис серьезно затронет реальный потребительский сектор, что приведет к снижению покупательской способности в целом. Но стоит ли продавать? «Недвижимость – это долгосрочный депозит и чертыхаться ежедневно от изменений ситуации на биржах не стоит – жилье зависит от фондового рынка не больше, чем от смены фаз Луны, - говорит аналитик кампании «ФинМониторинг-Сервис» Маргарита Кудрявцева. - Никакого массового «вброса» инвестиционных квартир тоже ожидать не следует. Зачем расставаться с тем, что через какое-то время все равно вырастет в цене. В наших условиях – это неизбежно».

Инвесторы не будут массово избавляться от инвестиционных квартир, так как недвижимость была приобретена по высоким ценам и продавать ее по низким или даже «в ноль» просто бессмысленно, если не произошел какой-либо форс-мажор. Обладатели такого жилья будут ждать удобного момента для продаж – «кушать» жилье не просит, а оплата услуг ЖКХ для обладателей свободных квадратов не является определяющим фактором.

О том, что ценам не дадут упасть на «дно» говорит и факт выкупа властями Москвы квартир эконом-класса напрямую у застройщиков. Напомню, что столичные руководители не раз заявляли, что ценам на квартиры кризис не грозит. Бюджетные деньги, безусловно, помогут им пережить непростые времена, однако уже через год-два года на рынке не будет новостроек, а владельцем большей части «дешевых» квартир будет государство.

Московские власти и прежде выступали в качестве соинвестора в строящихся проектах, получая в результате жилье под социальные нужды. Теперь же столица начала приобретать уже построенные объекты, например, у Группы "ПИК" более чем на 1 млрд долларов квартиры в районах Новокуркино, Левый берег (Химки), Красная горка (Люберцы), в Долгопрудном и Мытищах по цене 2,9-3,4 тысячи долларов за метр. Еще 127 тысяч метров жилья столичные власти приобретают у корпорации "Главстрой".

Всего в рамках поддержки девелоперов в условиях кризиса мэрия купила почти 500 тысяч метров жилья у пяти частных компаний, сообщили газете Взгляд в столичной мэрии. Это поможет в сложной финансовой ситуации остаться застройщикам и девелоперам на плаву и одновременно, как уверены эксперты рынка, воспрепятствует снижению цен, на который многие очень рассчитывали.

По мнению аналитиков, в будущем году доля городского заказа может составить до 70% от всего возводимого в Москве жилья. В этом случае потребителям не останется выбора, что покупать, так как дешевых квартир просто не будет в наличии, их выкупит город. Останется бизнес-класс и элитное жилье. Причем, даже при коррекции цен «минус» 10-15%, как прогнозируют эксперты, оно будет по-прежнему некачественным и дорогим.

Президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин считает, что раз сейчас многие новые проекты замороживаются, то «уже года через полтора компаниям будет просто нечего строить, а ввод жилья окажется на уровне 200—300 тысяч квадратных метров в год».

Рынок живет спросом и предложением, а так как из нынешних темпов строительства следует только дефицит в будущем, через год-два, то цены на жилье просто снова взлетят, перекрывая даже ту коррекцию, которой они могут подвергнуться сегодня. «Сейчас у простого потребителя есть возможность либо купить квартиру, либо отложить это дело на долгие годы, - говорит представитель СУ-155 Федор Сарокваша. - В ситуации, когда все прочие институты инвестирования показывают отрицательную доходность, квартиры, тем более в московском регионе, - это единственное, что всегда будет только дорожать».

Есть еще один способ остановить снижение цен – резко сократить объемы строительства, что мы все уже и наблюдаем. За 9 месяцев 2008 года в Москве было построено всего лишь около 2 млн. квадратных метров жилья против более чем 3,5 млн. метров за аналогичный период прошлого года. И это при планах введения в строй 5,3 млн. квадратов жилья.

По некоторым оценкам, уже заморожено около 20–30% строительства, констатировал на «круглом столе» в Общественной палате генеральный директор экспертного агентства «Трейд» Михаил Виноградов.
Вице-премьер, министр финансов России Алексей Кудрин заявил сегодня, что «перегретые отрасли, в том числе и строительство, на фоне мирового финансового кризиса почувствуют снижение спроса». «Снижение темпов кредитования приведет к тому, что они почувствуют сложности», - подчеркнул он, заметив, что объем кредитования строительства вырос в прошлом году на 80%, в секторе операций с недвижимостью - на 64%.
Итак, эксперты едины в неизбежном, по вполне объективным причинам, будущем росте цен. Что происходит на рынке сегодня?

Уже сейчас продавцы новостроек предлагают жилье в рассрочку, и в будущем различные акции могут вылиться в скидки покупателям. Генеральный директор аналитического центра "Миэль" Владислав Луцков, например, уверен, что покупательская активность будет умеренной, и в ближайшее время следует ждать стабильных цен на жилье при стагнации спроса.

Глава «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко предполагает коррекцию на уровне 20-25% к середине будущего года. По прогнозам компании "Тройка диалог", за год массовое жилье может подешеветь в среднем на 10-15%. Что касается элитного жилья и бизнес-класса, то оно станет дешевле на 15-20% по стране. Но, здесь другая причина – переоцененность этой категории недвижимости.

Другой вопрос – как и с помощью каких инструментов можно будет купить жилье, если сегодня все банки ввели те или иные заградительные условия по выдаче ипотечных кредитов, приравняв их с недоступностью самих цен.

Ценовые «скачки вниз» крайне невыгодны банкам, хотя уже сегодня понятно, что ипотека без первоначального взноса в ближайшее время вряд ли будет развиваться, во всяком случае, в Москве. Но, как прогнозирует аналитик кампании «Экспертиза-Сервис-М» Антон Трегубов, «если наметится тенденция снижения стоимости недвижимости, то, вероятнее всего, банки повысят уровень первоначального взноса и еще больше ужесточат требования к заемщикам".

Сегодня первый взнос уже равен 30-40% от стоимости жилья, а для эффективной реализации ипотеки без него требуется долгосрочная стабильность на рынке недвижимости. Даже если цены пойдут вверх, выдавать кредиты без залога отечественные банки не смогут из-за опасения банкротства «пустого» заемщика, чему учит американский опыт.

Если цены пойдут вниз, то банки-кредиторы понесут серьезные убытки. Первоначальный взнос заемщика служит для банка не только страховкой от невозврата по кредиту, но и крайне востребованной «оборотной массой», дефицит которой испытывают все финансовые структуры.
Сегодня даже самые лояльные банки, вопреки своей заинтересованности в заемных средствах населения, требуют наличия либо «белой» зарплаты, либо поручителей и залога. По данным официальной статистики, сегодня «серые» схемы зарплат составляют до 55% от их общего числа по стране.


Другой вариант для соискателя кредита - предоставление так называемого "смешанного" обеспечения, то есть поручительства третьих лиц вместе с залогами. Ставки на такое обеспечение отличаются друг от друга, также как и виды залога по каждому кредиту. Обеспечением может стать любая недвижимость (от коттеджа до гаража), оборудование, дорогая электротехника, мебель, автомобили, компьютеры и даже оргтехника.

Банки принимают в качестве залога и ценные бумаги: облигации государственных и муниципальных займов, векселя, акции, но с большой неохотой и по очень сильно заниженной цене. Не стоит рассчитывать на то, что «под них» можно получить большой кредит.

Таким образом, мы имеем следующее: неизбежную коррекцию цен на недвижимость на полгода-год и последующий рост, отсутствие возможностей взять ипотечный кредит на разумных условиях и грядущий дефицит самого жилья. «Купить нельзя продать» - запятую можно ставить по-своему усмотрению.

БРЯНСК.RU

Источник: Взгляд

---

Два тунеядца напали на пенсионера в подъезде его домаВ Брянской области катастрофически не хватает рабочих рукАвтоинспекторы просят брянцев жаловаться на плохие дорогиНе забудем! Не простим!Главой Стародубского района избран Владимир КовалевНа ярмарках выходного дня брянцы расхватали картофельБрянская красавица и ее жених предстали перед судомБрянские любители роскошных авто заплатят 17 миллионов рублейНа выборах губернатора Брянской области победил БогомазВ Советском районе Брянска запланирован ремонт дворовСражаться за губернаторское кресло продолжат три кандидатаРоскомнадзор начал охоту на мат в СМИДенину предъявлено обвинение в злоупотреблении полномочиями