Ипотека буксует

Ослабление курса рубля по отношению к доллару, соотношение которого уже сравнялось с показателями 2003 года, увеличивает ежемесячные выплаты по ипотеке, а популярная В«конвертацияВ» долларовых кредитов в рублевые может еще больше увеличить нагрузку на заемщика. Эксперты рынка недвижимости на состоявшемся во вторник в Москве В«круглом столеВ» на тему В«Кредитные инструменты в период кризисаВ» обсудили проблемы и взаимозависимость цен на квадратные метры и стоимость валютной корзины.

С изменением курса рубля, заемщики, получившие кредиты в любой иностранной валюте, оказались В«заложникамиВ», так как вынуждены нести теперь дополнительную нагрузку при погашении ежемесячных платежей. Например, если при выдаче кредита ежемесячный платеж рассчитывался исходя из допустимого коэффициента платеж-доход в 50%, рост курса рубля к доллару за календарный год, для примера, на 30%, приведет к увеличению доли платежей заемщика в размере 70% от дохода.

В случае снижения уровня дохода заемщика, вероятность дефолтов по валютным кредитам увеличится еще значительней, говорят аналитики рынка.

Чтобы защитить заемщиков от валютных рисков при ослаблении рубля, российские банки с конца прошлого года решили внедрить программы конвертации валютных кредитов в рублевые. Так, некоторые банки предлагают рефинансирование долларовых кредитов и кредитов в евро. Новая ставка по кредиту в рублях в среднем по Москве составляет, согласно мониторингу газеты Взгляд, от 18 до 21% годовых. Конвертация кредитов позволяет заемщикам защититься от валютного риска в будущем.

С другой стороны, не надо забывать, что 2-4 года назад ипотечные кредиты в валюте выдавались банками под 9-12% годовых. Вряд ли сегодня выгодно устраивать самому себе "конвертацию", а выгоду или потери можно просчитать без помощи банковских консультатнтов на простом калькуляторе.

"Это зависит от двух обстоятельств, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании "БанкКредит-Брокер" Илья Толстой. - От договора с банком и его условий, и от того, каково сегодняшнее положение конкретного банка, в частности, с ее валютными запасами".

Как правило, возможность рефинансирования предлагается клиентам, погашающим кредиты, предоставленные для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья, а также для покупки новостройки, но только в случае уже оформленного права собственности. Приоритет имеют нецелевые кредиты под залог недвижимости.

Также заемщик имеет возможность при рефинансировании изменить срок кредита, выбрав наиболее комфортный для себя вариант в пределах действующих сроков кредитования по аналогичным ипотечным программам банка, который составляет от 5 до 50 лет.

Максимальный размер нового ипотечного кредита не может одновременно превышать 70% текущей стоимости закладываемой квартиры и остатка ссудной задолженности по ранее полученному валютному кредиту.

Обещает разрешить конвертировать валютные кредиты граждан в рублевые и главный народный банк страны – Сбербанк. По словам его главы, Германа Грефа, в последнее время отмечается значительное количество обращений вкладчиков с просьбой провести конвертацию кредитов, полученных в валюте, в рубли.

Эксперты рынка на В«круглом столеВ» обратили внимание, что существенное изменение процентной ставки, например, на 50%, при В«конвертации кредитаВ» может еще значительней увеличить долговую нагрузку на заемщика.

В«Проблема здесь заключается в том, что, с одной стороны, банки вынуждены идти навстречу клиентам, иначе они их просто растеряют, но, с другой, не могут не закладывать свою маржу, перенося таким образом все риски на заемщиков, - заявил газете ВЗГЛЯД руководитель московской брокерской компании Антон Федулов. - Валютные риски полностью несет заемщик, поэтому увеличение доли валютных ипотечных кредитов окажет влияние на размер просроченной задолженности в будущемВ».
В третьем квартале 2008 года произошло увеличение доли валютных кредитов, впервые со второго квартала 2005 года, доля валютных кредитов выросла с 13 до 15%. На увеличение доли валютных кредитов повлиял более низкий размер процентных ставок, по сравнению с рублевыми. Большая доля валютных кредитов выдавалась в Москве - 50,6%, Московской области - 30,4%, Приморском крае – 27% и Санкт-Петербурге – 21%. В остальных 65 регионах доля валютных кредитов не превышает сегодня 8-10%.
Еще в начале кризиса, в октябре-ноябре прошлого года, все банки пересмотрели ставки по ипотеке, при этом рост рублевых ставок был гораздо выше, чем валютных. Причем разброс велик: по данным ипотечного брокера В«КредитмартВ», ставки по ипотеке в рублях в Сбербанке составляли 13-15% годовых, в Альфа-банке — 19,4-23,7%, в банке В«ДельтакредитВ» — 25,5-29%.

В«Назвать сегодняшние ставки по ипотеке адекватными или просто доступными – не поворачивается язык, - говорит ВЗГЛЯДу эксперт консалтинговой компании В«Брокер-СервисВ» Андрей Игнатьев. – Если три месяца назад все говорили о В«пузыре ценВ» на жилье, то сейчас впору применить этот же термин к банкамВ».
Эксперты Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности считают, что порядка 2% семей, вступивших в ипотеку, уже сегодня не могут вернуть кредит или платить проценты. Это примерно 20-25 тыс. семей из 800 тысяч, получивших кредит в 2008 году. По подсчетам фонда, чтобы выровнять ситуацию, государству придется затратить около 24 млрд рублей.

Напомним, что в декабре 2008 года федеральное правительство приняло решение о выделении более 200 млрд рублей Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для поддержки граждан, купивших жилье через ипотеку, но оставшихся без работы или потерявших часть доходов, а также на выкуп ипотечных закладных у банков.
Согласно планам АИЖК, в первом полугодии 2009 года объем новых ипотечных кредитов должен достичь 300 млрд рублей, что на 100 миллиардов больше объема кредитов, выданных в России в первом полугодии 2008 года.
Достичь этих фантастических показателей, по мнению руководителей агентства, можно следующим способом: АИЖК будет заниматься выкупом закладных по старым В«проблемнымВ» кредитам только при условии, если банки будут предоставлять вместе с ними в два раза больше закладных по кредитам, выданным уже после 1 декабря 2008 года.
То есть, чтобы продать АИЖК один кредит, банки должны будут выдать еще несколько, на сумму, в 2 раза превышаемую первоначальную. Учитывая уже произошедшее снижение цен на недвижимость примерно на 25-35%, получается, что банки должны будут выдать три-четыре ипотечных кредита.
Однако, учитывая сегодняшние экономические условия, брать ипотечные кредиты просто некому. Конечно, что В«де фактоВ» ипотека является единственным инструментом для приобретения недвижимости в России, а стоимость квадратного метра жилья в несколько раз превосходит среднестатистический размер ежемесячной заработной платы.
В«Заоблачность ставок по ипотеке, неясность перспектив цен на недвижимость и нестабильность курса рубля при одновременном росте безработицы и падения уровня доходов населения могут свести на нет саму возможность какого-либо развития ипотеки, - утверждает Андрей Игнатьев. – К тому же, не исключено, что у банков не появится соблазн и дальше увеличивать проценты по уже выданным договорам кредита под жилье, тем самым перенося всю тяжесть ситуации на заемщиков и минимизируя собственные рискиВ».
По данным ипотечного брокера В«КредитмартВ», самые высокие процентные ставки сегодня у банка В«ДельтакредитВ» - ставки доходят до30% годовых против 13-16%, которые были еще в конце 2008 года. Так называемая В«плавающая ставкаВ» банка сыграла с заемщиками плохую В«шуткуВ» - выплаты по кредитам также выросли в 2 раза.
Напомним, что именно жилищные кредиты по плавающей ставке стали причиной ипотечного кризиса в США, где доля таких кредитов составляла 80-90%. На развивающемся рынке России доля таких кредитов составляет сегодня не более 3-4%, что дает основания не строить мрачных прогнозов с массовыми отказами по взятым жилищным займам, отмечали во вторник эксперты рынка на московском В«круглом столеВ».


Помимо проблем для ипотечных заемщиков с ослаблением рубля по отношению к доллару и опасностью повышения ставок по выданным кредитам, существует и проблемы чрезвычайно высокой ставки рефинансирования. Сегодня она составляет 13%. На заседании столичного правительства во вторник мэр Москвы Юрий Лужков выступил резко против политики Минфина и Центробанка, сравнив российский показатель с мировыми показателями на уровне 1%.
В«Сегодня процент по кредитам в стране составляет 20% в рублях и 16% в валюте. Какая строительная организация или даже просто любое производство способно обеспечить работу при такой высокой ставке? – говорит столичный градоначальник.

По словам Юрия Лужкова, ни одно предприятие не сможет обеспечить прибыль при 20% ставке кредитования, 18% налоге на добавленную стоимость и растущем уровне заработной платы. В«При таких условиях любое производство может обанкротиться уже через полгодаВ», - подчеркнул мэр Москвы, призвав к скорейшему снижению ставки рефинансирования.
Эксперты рынка недвижимости, со своей стороны, отмечают, что сегодня строительные компании получить кредит в банках не могут, так как ставки доходят до 30 и более процентов. В«При таких ставках строительный бизнес не может быть рентабельным и неминуемо скатится в пропасть, - заявил газете ВЗГЛЯД директор компании В«СтройДом-ПроектВ» Антон Привольнов. – Заградительные меры банков против строителей могут привезти к коллапсу всей отраслиВ».

БРЯНСК.RU

Источник: Взгляд

---

Два тунеядца напали на пенсионера в подъезде его домаВ Брянской области катастрофически не хватает рабочих рукАвтоинспекторы просят брянцев жаловаться на плохие дорогиНе забудем! Не простим!Главой Стародубского района избран Владимир КовалевНа ярмарках выходного дня брянцы расхватали картофельБрянская красавица и ее жених предстали перед судомБрянские любители роскошных авто заплатят 17 миллионов рублейНа выборах губернатора Брянской области победил БогомазВ Советском районе Брянска запланирован ремонт дворовСражаться за губернаторское кресло продолжат три кандидатаРоскомнадзор начал охоту на мат в СМИДенину предъявлено обвинение в злоупотреблении полномочиями