Десятилетие недоступности

«Закон об ипотеке» вступил в силу в России 10 лет назад, что стало толчком к новому этапу развития рынка недвижимости. В ипотечных программах участвует более 500 банков, а отделения Федерального агентства по ипотечному кредитованию действуют по всей стране. В то же время в РФ держится высокая инфляция, дорожает жилье и ужесточаются условия предоставления займов. Эксперты подвели итоги, к чему пришла Россия за время действия ипотеки в стране.

В понедельник представители бизнеса и власти обсудили достижения России в области ипотечного кредитования за 10 лет существования федерального закона «Об ипотеке».

Как отметил председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Олег Толкачев, «ипотека важна не сама по себе, она должны быть действительно доступна». «Создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – это, безусловно, достижение. Но цель – сделать приобретение жилья по ипотеке доступным каждому – не достигнута», - констатировал сенатор.

Однако это вопрос не к механизму ипотеки, а к экономической ситуации в стране, добавил он.

Учетная ставка Центробанка составляет 10,5%, при таких условиях банки не могут устанавливать свои ставки ниже 11%, реально кредит можно взять под 17-18%, напомнил Толкачев. Но это, по его словам, никак «не может считаться образцом кредитной и ипотечной системы». Мало того, нетрудно подсчитать, что за 6 лет ставка в 11% удваивает стоимость ипотечного кредита.

Одно из решений сенатор видит в законодательных возможностях финансирования кредитной ставки со стороны регионов, особенно это касается социальной ипотеки, а также в создании условий большей защиты заемщика.

В первую очередь такие программы направлены на уменьшение количества очередников.

В Татарстане, например, создан республиканский фонд, в который 1,5% прибыли предприятия отчисляют на строительство и покупку жилья и рефинансирование банковских ставок по ипотеке для представителей социально значимых профессий.

В Москве тоже разработана программа, благодаря которой количество семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, сократилось с 207 до 163 тысяч.

Другой путь, по мнению сенатора, - это работа с инвесторами, которые могли бы продавать часть жилья ниже рыночной цены. Другой вопрос, насколько тогда еще вырастет его коммерческая стоимость.

Но это больше относится к мерам социальной поддержки, а не к развитию рыночных механизмов.

Вице-президент, директор департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев добавил, что ипотека – это в первую очередь стратегический институт, который обеспечивает привлечение крупномасштабных инвестиций в реальный сектор экономики. «Заложенная в банке недвижимость может стать коммерческим ресурсом. Это показатель, что страна готова принять «длинные» деньги», - заметил он.

Правда, вице-президент АСР туту же сделал оговорку – в настоящее время у отечественных банков нет возможности легко привлекать «длинные деньги» из-за рубежа. Внутри страны таких инвесторов ничтожно мало.

Кроме того, без роста благосостояния населения не стоит ожидать от ипотечного рынка больших успехов. В то же время, по мнению Владимира Пономарева, снижение требований к заемщикам и искусственно заниженные процентные ставки могут привести к финансовому кризису. «Снижение процентных ставок для всех – это все равно, что всеобщее дотирование ЖКХ. Имеет смысл только адресный подход», - считает эксперт.

По его мысли, логичнее было бы со стороны органов власти регионов или муниципалитетов брать на себя риски по приобретению земельных участков и подготовки инфраструктуры. Это снизило бы стоимость жилья и стимулировало развитие среднего класса.

«Реально ипотека дает всего 1,9% ВВП, это очень мало, но надо понимать, что она жестко привязана к инфляции», - напомнил председатель комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации Российских банков (АРБ) Андрей Крысин.

Генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка в то же время считает, что ипотека оказалась самым успешным проектом за 10 лет. «На 1 рубль вложенных государством денег прибыль была получена в 100 рублей», - рассказал он.

Мало того, по мысли Александра Семеняки, ипотечное кредитование является и фактором профилактики инфляции. «Семья сберегает 30% стоимостью жилья для первоначального взноса. Таким образом, деньги изымаются из рынка свободного потребления», - пояснил он.

По его данным, россияне принесли в экономику около 300 млрд рублей в виде сбережений прошлых лет, и по 200 млрд рублей в год приходится на уплату процентов. Доля государственных денег в ипотечном кредитовании составляет триллион рублей. «Теперь задача государства – снизить непредсказуемость российского рынка», - уверен Александр Семеняка.

Однако на стоимость ипотечных кредитов влияет несколько факторов, и главный из них – недостаток земли в городах под строительство, считает президент Российской гильдии риэлторов Сергей Канухин. По его мнению, чтобы увеличить предложение жилья на рынке недвижимости, нужно добиться свободного перевода земель сельхозназначения в земли поселений.

Другая причина высокой цены на жилье в том, что застройщики, как правило, пользуются заемными средствами, и покупатель в итоге платит проценты и за себя, и за строителя. «Нужно упростить доступ к заемным средства для строителей, - уверен Сергей Канухин, - а также сделать адекватными технические условия. Пока это абсолютно непрозрачный механизм».


Заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию АРБ Евгений Чепенко отметил, что в России по-прежнему спрос выше предложения, так что ипотечный кризис стране не грозит. Мало того, ипотека продолжает набирать обороты, поскольку по-прежнему это самый доступный способ приобретения жилья.

Однако Олег Толкачев уверен, что это не должно стать единственным способом решения жилищной проблемы. Он вернулся к часто возникающей теме арендного жилья. В Швейцарии, к примеру, для этого строится 34% жилья, в США 23% в Великобритании – 54%.

Однако пока в РФ не создано механизмов строительства жилья в ипотеку, которое затем сдавалось бы в аренду. Кстати, это потребовало бы и пересмотра условий аренды – договора имело бы смысл заключать не на год, как принято сейчас, а на 15-20 лет. Тогда и инвестор мог бы планировать уплату процентов и прибыль исходя из этих соглашений.

Другой вариант – часть аренды погашать за счет региональных бюджетов, чтобы удерживать нужных специалистов в том или иной городе или области. Однако в России, несмотря на кадровый дефицит и необходимость повышения мобильности трудовых ресурсов, действуют только рыночные схемы.

БРЯНСК.RU

Источник: Взгляд

---

Два тунеядца напали на пенсионера в подъезде его домаВ Брянской области катастрофически не хватает рабочих рукАвтоинспекторы просят брянцев жаловаться на плохие дорогиНе забудем! Не простим!Главой Стародубского района избран Владимир КовалевНа ярмарках выходного дня брянцы расхватали картофельБрянская красавица и ее жених предстали перед судомБрянские любители роскошных авто заплатят 17 миллионов рублейНа выборах губернатора Брянской области победил БогомазВ Советском районе Брянска запланирован ремонт дворовСражаться за губернаторское кресло продолжат три кандидатаРоскомнадзор начал охоту на мат в СМИДенину предъявлено обвинение в злоупотреблении полномочиями