Вместо ипотеки

На прошедшей во вторник пресс-конференции «Инвестиционные возможности на рынке недвижимости Московского региона: как заработать прибыль в новых условиях» эксперты дали оценки новым предложениям приобретения жилья в обход банков с неприступными ипотечными кредитами, а также попытались разобраться с уровнем нынешних цен на столичные «квадраты» и перспективностью инвестиций в метры жилья. Нет ничего парадоксального в извлечении доходов на падении цен, хотя последние годы приучили россиян думать иначе.

Разобраться с тем, что происходит на рынке жилья, сложно даже специалистам. Потенциальные покупатели ждут дальнейшего снижения цен на квадратные метры, при этом не отдавая себе отчета в том, что это может и будет происходить только в случае углубления экономического кризиса. Но тогда и приобретателей жилья тоже не будет. Продавцы заняли выжидательную позицию, справедливо полагая, что жилплощадь – не молоко, не прокиснет, а кризис рано или поздно закончится. Впрочем, когда и как это произойдет – и есть главный вопрос.
Аналитики ряда компаний отмечали, что при учете сохранения сегодняшних «вводных» и анализа кризисной ситуации правительством России, рынок недвижимости, конечно, сдаст свои позиции, но без обвалов и катастроф. Усредненный прогноз выглядит примерно так: в ближайшие три-четыре месяца цены на новостройки упадут на 25-35%, на вторичном рынке – на 10-15%.
«Безусловного уважения заслуживают инициативы самих строителей, которые предлагают заменить умершую ипотеку прямым кредитованием по образу и подобию германской модели, - заявил газете ВЗГЛЯД эксперт компании «ФинСервис-М» Егор Кормушин. – Фактически эта схема требует только первоначального взноса в 30%, а дальнейшее кредитование будет на уровне 7-9% на половину стоимости жилья, и на уровне 20% - на остаток. В сравнении с рыночными ставками –это просто подарок».
Эксперты компании «МГСН» считают, что, несмотря на «непростое время, можно не только сохранить свои средства, но и получить доход». Ими разработана специальная программа «Инвестиционное партнерство», которая предполагает размещение инвестиций путем покупки прав в строящихся объектах недвижимости. Программа гарантирует доход в 15% годовых.
«Компания либо конкретный человек приобретает либо одну квартиру, либо пакет (пул) квартир, фиксирует за собой по определенной цене данную квартиру или данный пакет, - говорит вице-президент компании Ольга Грачева. - В течение года человек имеет право распоряжаться своими средствами и если потребуется вернуть деньги, он беспрепятственно получит их при сохранении доходности в 15%».
Есть сегодня и еще одна опасность для тех, кто уже стал инвестором жилья, которое либо не достроено, либо находится на уровне проекта. Напомним, что в 2005 году вступил в силу закон «О долевом строительстве», который вызвал бурный всплеск эмоций застройщиков, утверждавших в один голос, что работать по этому закону невозможно.

Три прошедших года показали, что часть строителей смогла приспособиться к изменениям в законодательстве. В тоже время немало средств физлиц для строительства жилья по-прежнему привлекается в обход закона. К концу 2008 года законодатели обещают начать рассматривать новые поправки к этому закону, которые предполагают ужесточение ответственности строителей перед дольщиком.

Со своей стороны, девелоперы предупреждают, что прежде, чем вводить новые нормы в закон, необходимо разобраться со старыми, чтобы в стране не упали темпы строительства и резко не выросли цены на жилье.

По мнению одного из инициаторов новых норм, депутата Госдумы Александра Хинштейна, в настоящее время законопроект проходит оценку в Федеральной службе по финансовым рынкам и Министерстве регионального развития, и в случае положительной оценки Правительства, возможно, первое чтение документа состоится уже в декабре 2008 года.

Главная проблема в том, что сегодня большинство застройщиков не заключает договоры долевого участия, применяя вместо них обходные схемы: купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и другие.

Депутат-инициатор введения штрафных санкций против подобных деяний считает, что если не прекратить практику заключения «липовых» договоров, в России может начаться новая волна обманутых дольщиков, как это было в конце 90-х годов.

Впрочем, есть для строителей в новых поправках и «пряник» - законопроект предлагает освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. А отмена налога, по мысли автора нововведений, позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья.

«Одной из основных целей законопроекта является недопущение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан, - сказал газете ВЗГЛЯД в рамках конференции руководитель стройкомпании «СервисТрест-ПРО» Игорь Троепольский. - Для этого надо ввести норму, которая предоставляет право преимущественного выкупа недостроенных домов муниципалитету с целью дальнейшей достройки жилья».

По мнению гендиректора «Миэль» Григория Куликова, действующий закон таков, что предполагает массу согласований, которые нереально решить менее, чем за 4-5 лет. Приняв эти поправки в закон, вполне реально получить провал в строительстве жилья, когда старые проекты уже завершатся, а по новым будет идти долгий период всевозможных согласований.

Фактически, девелоперы не требуют невозможного, так как хотят, чтобы ответственность несли не только строители, но и чиновники, в том случае, если они затягивают «согласования». Что стоят эти «проволочки» хорошо и давно известно всем.

«Если мы научимся бить бюрократию рублем, то получим отличный механизм реализации всех программ доступного жилья, - сказал газете ВЗГЛЯД эксперт рынка Анатолий Пиманицкий. – В противном случае, все проблемы лягут на плечи застройщиков, а мы получим замедление темпов строительства и, как следствие, новый рост цен».


Безусловное достоинство новых инициатив заключается в защите покупателей жилья с различных сторон: это и гарантия достройки жилья властями, и возможность возврата денег, включая штрафные санкции, если застройщик не соблюдал сроки сдачи объекта, и гарантия законности заключенного договора по 214-ому закону.

С другой стороны, эти «права защиты» прописаны не совсем ясно, например, потребовать вернуть вложения можно в случае «отклонений от проекта», суть которых никак не обозначена. На практике может быть и так, что покупатель не будет доволен системой лифтов или расцветкой фасада дома и востребует с застройщика свои деньги.

Участники конференции сошлись во мнении, что отсутствие легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компаний недобросовестными застройщиками не оставляет частному лицу юридических возможностей получить обратно свои деньги. Значит, принятие нововведений актуально в принципе и, в особенности, во времена кризиса.

Что касается перспектив самого рынка недвижимости, то прогнозировать сейчас не время. Стоимость жилья зависит от общей ситуации в стране, благосостояния граждан и возможностей ипотечного или какого-либо другого кредитования. Дорогого жилья и дорогих кредитов быть не может в принципе, хотя мы по этой парадоксальной формуле жили последние три года.

БРЯНСК.RU

Источник: Взгляд

---

Два тунеядца напали на пенсионера в подъезде его домаВ Брянской области катастрофически не хватает рабочих рукАвтоинспекторы просят брянцев жаловаться на плохие дорогиНе забудем! Не простим!Главой Стародубского района избран Владимир КовалевНа ярмарках выходного дня брянцы расхватали картофельБрянская красавица и ее жених предстали перед судомБрянские любители роскошных авто заплатят 17 миллионов рублейНа выборах губернатора Брянской области победил БогомазВ Советском районе Брянска запланирован ремонт дворовСражаться за губернаторское кресло продолжат три кандидатаРоскомнадзор начал охоту на мат в СМИДенину предъявлено обвинение в злоупотреблении полномочиями