«Россия» заморожена

Девелоперская компания Russian Land Шалвы Чигиринского заморозила проект строительства башни «Россия» в Москва-Сити. Решение одного из крупнейших застройщиков обусловлено проблемами, с которыми столкнулась строительная отрасль из-за финансового кризиса, а также общей неблагоприятной экономической ситуацией в стране. В пресс-релизе сообщается, что компания приостановила работы на ряде других объектов, в число которых, в случае если застройщику не удастся решить «некоторые вопросы», может попасть также и гостиница «Россия».

Строительство 118-метровой башни «Россия» началось в 2007 году, а разрабатывал проект один из самых авторитетных и модных дизайнеров, британец Норман Фостер. По окончании строительства высота башни должна будет составить 612 метров, т.е. самым высоким зданием в Европе.
Проблемы финансирования уже начатых проектов испытывают сегодня практически все строительные компании, столкнувшиеся с невозможностью получения кредитов как от западных, так и от отечественных банков. О самой масштабной скидке в 25% объявил в пятницу один из главных «игроков» девелопмента - компания «Дон-Строй».
Хотя в сообщении пресс-службы и говорится, что дисконт «временный» и рассчитан на один месяц, никого этот рекламный ход в заблуждение не введет – это шаг девелопера означает начало «перекройки» жилищного рынка и признание нового порядка цен. Это подтверждают и многие другие действия застройщиков, которые пока не носят открытого характера.
Вариантов спасения строительных проектов и, собственно, бизнеса в глазах обывателя не так уж много и сводятся они к необходимости просто продавать по реальным ценам. Но, это далеко не так. В условиях выживания каждая компания ищет свои пути выхода из кризиса. Так, например, Группа «ПИК» объявила о массовых увольнениях, Миракс-Групп заморозила фактически все свои объекты – более 50 только в Москве. СУ-155 решила взять на себя функции ипотечного банка и предлагает заключать с ней прямые кредитные договора. Холдинг предлагает продажи квартир рассрочку в 60% от стоимости под 15-18% годовых до окончания строительства, то есть, на 2-2,5 года.
Акции ведущих российских строительных компаний за два последних месяца потеряли в цене до 70-90% стоимости, поставив многих из них на грань разорения. Это побудило искать новые пути спасения.
Сейчас таких всего четыре. Первый путь заключается в организации ПИФов под управлением специально созданной «своей» компании. Застройщик передает ПИФу свои активы, тот их продает по частям дольщикам и возвращает девелоперу деньги. В этом случае ПИФ не платит даже налогов, так как по нашему законодательству не является юридическим лицом. Таким путем пошел, например, холдинг «Евразия логистик».
Второй вариант спасения – это продажа самому себе своих же активов. Так сделал известный девелопер Шалва Чигиринский, продавший британской нефтяной компании Sibir Energy ряд объектов недостроя и отель «Советский». Эта британская фирма управляется и подконтрольна компании Bennfield, которая принадлежит тому же Шалве Чигиринскому и еще двум бизнесменам. Продав объект, он получил от компаньонов свободные средства, которыми и намерен «латать» свои финансовые дыры, возникшие с трудностями, то есть невозможностью, получения кредитов на строительство в Москва-Сити башни «Россия» и одноименной гостиницы, а также других масштабных проектов - Хрустального острова и поселка «Новая Голландия».
Третий вариант – это переименование компании и обновление профиля деятельности. Так поступила Группа «МИАН», обанкротившая сама себя и выступающая отныне под названием Kopernik Labs. На «банкрота» списываются все долги, а активы до того переводятся в другие структуры, а потом вновь возвращаются новорожденной фирме.
Четвертая схема – «громкая» реклама о масштабных дисконтах и бонусах. Распродажа, объявленная «Дон-Строй», только в рекламе выглядит убедительной, причем, в ней не сообщается, что скидка действует только при условии 100% оплаты жилья. Но даже при таком дисконте цены на квартиры компании остаются на верхе рынка: к примеру, панельный гигант на обочине Третьего кольца в районе Беговой улицы оценивается в 4000 долларов за метр. Себестоимость «квадрата» в таком недорогом строении не превышает 1-1,2 тысячи долларов.
Напомним, что на днях «Дон-Строй» уже привлек к себе внимание тем, что первым получил господдержку от банк ВТБ на 500 млн.долларов под 14-16% годовых на 4 года.
На эти деньги девелопер профинансирует объекты, завершение которых запланировано до конца 2009 г., то есть уже почти построенные, причем, исключительно, в Москве. С другой стороны, как сказали газете ВЗГЛЯД в пресс-службе холдинга, кредит предоставлен не на конкретные проекты, а на комплексное финансирование девелопера. Благодаря кредиту компания не сорвет заявленные сроки строительства и до конца года достроит 100 тыс. квадратных метров жилья, в 2009-м - еще около 500 тысяч.

Выделение огромного займа компании, которая позиционирует себя как «элитного застройщика», тоже довольно неожиданно. Во-первых, банки кредитуют под минимум 30-45% и только тех, чье жилье относится к эконом-классу, так как именно его выкупает государство под свои социальные программы. Во-вторых, те же московские власти приобретают теперь жилье на «понижающих» аукционах и только у «приближенных компаний.

Тот факт, что ВТБ прокредитовал застройщика жилья бизнес-класса и элитной недвижимости, эксперты могут объяснить лишь тем, что без «Дон-строя» столичные власти не смогут выполнить свои программы по строительству как раз социального, т.е. самого дешевого, жилья.
Дисконт рекламируют сейчас все застройщики: «Главстрой» официально предлагает 3%, но снижает цену до 12%, «ПИК» объявляет 5% и идет на 10-15%. Причем, квартиры этих компаний находятся в панельных домах, которые они именуют «эконом-классом», но таковыми не являющиеся хотя бы потому, что находятся за пределами МКАД, но стоят при этом 4000-4200 долларов за метр.
«Все упирается сегодня в договоренности с властями Москвы и той ценовой планкой, которую предложит, в конце концов, город, - заявил газете ВЗГЛЯД эксперт компании «ПРО-МаркетРеалти» Олег Наумов. – Если столичный мэр «продавит» оптовую закупку метров на уровне не более 55-60 тысяч рублей, то это будет означать обвал на всем рынке у всех застройщиков. А пока они пытаются всячески заманить потенциальных покупателей. Впрочем, безуспешно».
Треть сделок в Москве совершается сейчас со скидкой, в среднем она составляет 4%, но может доходить и до 20%, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком».
«Существенное снижение цен неизбежно. Можно продолжать держать цены и подвергнуться угрозе дефолта, либо пойти на дисконт, привлечь клиентов и получить денежные средства», — считает аналитик «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко. С другой стороны, далеко не каждый девелопер сегодня готов пойти на скидку в 20-25%, так как в докризисный период средняя маржа у большинства составляла как раз 25-35%.
Кризис кризисом, но жилье должно строиться и просто должно быть. Кризис изменил ситуацию на российском рынке недвижимости катастрофическим снижением спроса, повышением конкуренции и отрицательной динамикой цен. Многие покупатели заняли выжидающую позицию, ожидая существенного снижения давно недоступного большинству москвичей жилья.
«Изменение текущей ситуации выгодно и покупателям, и продавцам, и риэлторам, так как активизация продаж за счет снижения непомерно завышенной стоимости оздоровит рынок недвижимости, - сказал газете ВЗГЛЯД аналитик рынка Борис Малышев. - Каждый месяц стагнации рынка - это накопление отложенного спроса. Если наша экономика начнет восстанавливаться весной-летом 2009 года, то глобального падения не случится, так как для этого требуется не менее 10 месяцев «абсолютного коллапса».
В текущем месяце снижение стоимости жилья наблюдалось как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости за счет сокращение спроса и роста курса американской валюты.
Средняя цена «квадрата» на первичном рынке составила 5453 долларов, продемонстрировав снижение на 7,7% по отношению к сентябрю. На вторичном рынке жилья средняя цена предложения снизилась на 7,8% по сравнению с сентябрем и составила 6982 долларов за метр.
Не является секретом и то, что отсутствие кредитования вынудило многих застройщиков заморозить перспективные проекты, что через 2-3 года приведет к существенному снижению предложения. Период падения цен будет кратковременным, а вот последствия кризиса навряд ли пройдут незамеченными для рынка.
Велика вероятность повторения ситуации 2005-2006 годов: вступление в силу закона об участии в долевом строительстве 214 ФЗ привело к значительному снижению числа предложений на рынке недвижимости и как следствие, создало все условия для резкого скачка цен.


Финансовый кризис не вечен, экономическая ситуация в стране начнет стабилизироваться приблизительно через 1,5-2 года. «В будущем году цены на недвижимость будут корректироваться в зависимости от доступности кредитных средств как физическим, так и юридическим лицам, - сказал газете ВЗГЛЯД Олег Наумов. - Через два года рынок вновь пойдет на подъем, за счет дефицита предложений в новостройках и повышения себестоимости строительства. Улучшение благосостояния граждан приведет рынок недвижимости к очередному росту».
Сейчас наиболее благоприятная почва для желающих приобрести недвижимость в инвестиционных целях. Инвесторы, у которых есть свободные деньги, имеют возможность выкупить недвижимость по низким ценам и, в дальнейшем, когда ситуация на рынке стабилизируется, продать с большей выгодой.
Таким образом, если все произойдет так, как планируется аналитиками сейчас, то к концу 2009 года строители отыграют назад свои сегодняшние дисконты и забудут про свои «схемы». А это, в свою очередь, должно привести к росту цен на все типы недвижимости в конце 2009-го и 2010-м году.

БРЯНСК.RU

Источник: Взгляд

---

Два тунеядца напали на пенсионера в подъезде его домаВ Брянской области катастрофически не хватает рабочих рукАвтоинспекторы просят брянцев жаловаться на плохие дорогиНе забудем! Не простим!Главой Стародубского района избран Владимир КовалевНа ярмарках выходного дня брянцы расхватали картофельБрянская красавица и ее жених предстали перед судомБрянские любители роскошных авто заплатят 17 миллионов рублейНа выборах губернатора Брянской области победил БогомазВ Советском районе Брянска запланирован ремонт дворовСражаться за губернаторское кресло продолжат три кандидатаРоскомнадзор начал охоту на мат в СМИДенину предъявлено обвинение в злоупотреблении полномочиями