К недвижимости в РФ подход особый

Одна из авторитетных на рынке недвижимости консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle опубликовала ежегодный отчет о состоянии рынков – «Мировое движение капитала». Аналитики делают два главных вывода: что объем инвестиций в жилье во всем мире упадет в два раза по сравнению с предыдущим годом и что это не касается России, где рост вложений в недвижимость был, есть и будет. Пока это самый надежный финансовый инструмент.

Эксперты приводят убедительную статистику: в Европе за 9 месяцев года совокупный объем сделок на рынке недвижимости снизился на 38%, а у нас – вырос в 2,8 раза. Наибольшая привлекательность распределяется следующим образом: офисная недвижимость, торговая и жилая.

Сравнение и прогноз, безусловно, очень лестные. Но и не менее спорные. Во-первых, вся приводимая компанией статистика, на основании которой делаются прогнозы и анализ, заканчивается докризисным периодом. Во-вторых, общий объем сделок по недвижимости в Европе в 2008 году составит, как говорится в докладе аналитиков, 166,5 млрд долларов. Все вложения в нашу недвижимость не превысят 30 млрд долларов.

Другое дело, что в силу недостаточной развитости экономических механизмов и институтов в нашей стране недвижимость пока является самым надежным вложением финансовых средств. Согласно данным ВЦИОМ, так считает 51% россиян. Биржевые катаклизмы только еще раз подтвердили незыблемость статуса жилья и зыбкость ценных бумаг. Расчет прост – год назад метр жилья стоил в Москве 3500 долларов, сегодня – 8350.

«Ни один банк, если он, конечно, не строит «пирамиду», не может предложить ничего даже близко, – говорит аналитик компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян. – К тому же вклады в валюте сильно подвержены курсовым колебаниям, рублевые – инфляции. Жилье если и упадет сейчас в цене, то обязательно покажет еще больший рост в самое ближайшее время и отыграет упущенное с лихвой».

Впрочем, это исключительно наша специфика. Ни в одной другой стране мира, даже сверхуспешной, недвижимость не растет такими темпами и не стоит столько, сколько у нас. Сложилась ситуация, когда действительно реально обменять малогабаритную «хрущевку» на домик в Черногории или отличную квартиру в Берлине, Праге или на Средиземноморском побережье.

Есть еще один момент – в Европе, не говоря о США, 75% квартир и домов покупаются в кредит, у нас – не более 5–8%. Именно поэтому мировой кризис, начавшись с краха американской модели ипотеки, так сильно ударил по американским гражданам и отозвался кризисом в ЕС. Цены на недвижимость резко упали повсеместно: жилье в Эстонии и Латвии подешевело на 30–35%, в Великобритании – на 12–15%, Испании, Франции, Греции – на 7–10%, в Бельгии и на Кипре – на 6%.

«Если добавить к этому негативу потерю веры в незыблемость банковской надежности, угрозу безработицы и спад платежеспособности, то тенденция коррекции цен вниз в Европе может сохраниться не на один–два года, а на гораздо более долгий период», – сказал в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Брокер-Сервис-М» Егор Колыванов.

Показательно, что в плюсе сегодня оказались только те страны, куда американская формула кредитной ипотеки просто еще не дошла, например, Болгария, Словакия, Хорватия. В плюсе и те страны, где работала не ипотека, а система так называемых строительных сберегательных касс – Германия, Австрия, Швейцария. Сработает ли опыт кризиса для извлечения из него правильных уроков применительно к нашей стране – покажет время.

Пока говорить о том, что «у нас все лучше» по крайней мере преждевременно: рынок недвижимости очень инертен и не зависит напрямую от проблем на фондовом рынке. К тому же российские строительные компании привыкли к дешевым и длинным западным кредитным ресурсам и мягкому отношению к ним со стороны отечественных банков. Свою стратегию и портфели все игроки рынка наполняли именно за счет огромных заимствований, что и привело сегодня к кризису ликвидности большинство девелоперов. Обращение за помощью к государству – прямое доказательство отчаянного положения в отрасли.

Обеспокоенность относительно ликвидности многих российских компаний в сфере недвижимости и строительства высказало агентство Fitch Ratings, заявив, что «краткосрочная структура погашения задолженности и зависимость от уязвимой банковской системы уже оказывают отрицательное влияние на рейтинги многих из них».

Как отмечает Fitch, скорее всего, кредитные линии будут продлены компаниям, которые имеют налаженные отношения с тремя крупнейшими банками России, получившими более широкий доступ к ликвидности в форме размещения бюджетных средств.

Если банки прекратят кредитование, стоимость коммерческой и жилой недвижимости будет снижаться по мере распространения случаев вынужденных продаж или банкротств.

В настоящее время, по экспертной оценке агентства, наибольшие риски имеют следующие компании: «Группа ЛСР», «Миракс Групп», «ОПИН», группа компаний ПИК и «Система-Галс».

Другое авторитетное рейтинговое агентство, Moody's, изменило прогноз рейтинга девелопера «Открытые инвестиции» (ОПИН) со «стабильного» на «негативный».

Moody's обращает также внимание на сокращение в недавнем времени способностей и желаний локальных банков России предоставлять компаниям достаточное финансирование, необходимое для роста и ежедневного бизнеса.

Заметим, что все перечисленные строительные и девелоперские компании считаются в нашей стране крупнейшими, не раз заявлявшими о многомиллионных (в квадратных метрах) и многомиллиардных в долларовых исчислениях проектах. Если судить по внешнему виду большинства строек Москвы – того же «Сити», – то положение компаний действительно не самое лучшее – стройки стоят.

Уже сегодня можно говорить и о том, что из-за кризиса план по строительству жилья в России в 2008 году будет сорван. С начала года до 1 октября в России введены в эксплуатацию 33 млн кв. м жилья, сказал заместитель министра регионального развития Сергей Круглик. «Сейчас остаются недостроенными около 78 млн кв. м, из которых только 21 млн кв. м гарантированно будут введены в строй», – сообщил замминистра.

Приходится констатировать, что решение жилищного вопроса в России откладывается на неопределенный срок. Впрочем, он и до кризиса плохо решался: в последние год–два, темпами которых в строительстве гордятся московские чиновники, строилось не более 0,3 кв. метров на человека, тогда как во всем мире нормой считается формула «один метр на одного человека в год». В Китае сейчас строится 1,5 кв. метра на человека, в США уже более 15 лет возводится примерно 1,2–1,3 кв. метра. И это при том, что «квартирный вопрос» в США не стоит со времен «Одноэтажной Америки» Ильфа и Петрова. Напомню, что сегодня в улучшении жилищных условий нуждаются порядка 87 млн россиян.

«Именно по причине низких темпов, малых объемов строительства и крайне неразвитой системы кредитования жилья мы, с одной стороны, сможем минимизировать последствия мирового кризиса, но, с другой, никоим образом не решим проблемы обеспечения жильем», – говорит директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев.

Не стоит забывать и о том, что в строительной отрасли занято почти 5,5 млн человек, и кризис девелоперов может привести к потере работы каждым пятым из них. В числе мер, способных стабилизировать ситуацию, предлагается господдержка платежеспособного спроса на рынке недвижимости.

Для этого государство готово скупать квартиры у компаний-застройщиков, оказавшихся из-за кризиса в сложной финансовой ситуации. На эти цели может быть направлено из бюджета – прежде всего, из средств Фонда реформирования ЖКХ, – около 100 млрд рублей.

В случае прозрачности механизма распределения бюджетных средств, ясности ценового механизма и технологии выкупа у девелоперов жилья эти меры вполне могут заложить новые основы строительного бизнеса и в перспективе как раз и скорректировать цены до разумного баланса спроса и предложения.

БРЯНСК.RU

Источник: Взгляд

---

Два тунеядца напали на пенсионера в подъезде его домаВ Брянской области катастрофически не хватает рабочих рукАвтоинспекторы просят брянцев жаловаться на плохие дорогиНе забудем! Не простим!Главой Стародубского района избран Владимир КовалевНа ярмарках выходного дня брянцы расхватали картофельБрянская красавица и ее жених предстали перед судомБрянские любители роскошных авто заплатят 17 миллионов рублейНа выборах губернатора Брянской области победил БогомазВ Советском районе Брянска запланирован ремонт дворовСражаться за губернаторское кресло продолжат три кандидатаРоскомнадзор начал охоту на мат в СМИДенину предъявлено обвинение в злоупотреблении полномочиями